¿Viviendas Turísticas o viviendas de USO turístico?

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El 10 de febrero se publicaba en Galicia el Decreto que va a regular las viviendas de uso turístico en esta comunidad, a partir del 10 de mayo de 2017.

Muchas otras comunidades regulan desde hace tiempo este nuevo uso de las viviendas particulares; pero sigue habiendo confusión entre los propietarios que, a menudo, confunden las normas a aplicar con las que se exigen para las viviendas o apartamentos turísticos.

La diferencia es importante, pues los requisitos que tienen que cumplir las «viviendas y apartamentos turísticos» son mucho más restrictivos y exigentes que los de la nueva categoría de «viviendas de USO turístico«.

A continuación vamos a intentar aclarar los principales aspectos de esta nueva categoría de alojamiento turístico, pero si te queda alguna duda, puedes CONSULTAR AQUÍ


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¿Qué son las viviendas y apartamentos turísticos?


Vamos a comenzar por explicar qué viviendas NO son viviendas de USO turístico:

Las «viviendas y apartamentos turísticos» son una categoría de alojamiento turístico entre tantas. Al igual que los hoteles, pensiones, moteles o apartahoteles, existen en el mercado empresas que se dedican a la comercialización de alojamiento turístico en viviendas o apartamentos.

Cierto tipo de usuarios prefieren esta opción frente a las tradicionales habitaciones de hotel y, tras la demanda, surge la oferta «profesional».

La principal característica que las diferencia de las nuevas «viviendas de USO turístico» es que NO TIENEN carácter de residencia permanente.

A su vez la diferencia entre apartamentos y viviendas es simplemente «tipológica»:

Tienen la condición de apartamentos turísticos los inmuebles integrados en bloques de pisos o en conjuntos de unidades de alojamiento tales como chalés, bungalows y aquellas edificaciones semejantes que estén destinadas en su totalidad al alojamiento turístico, sin carácter de residencia permanente.

Se entiende por viviendas turísticas aquellas unifamiliares aisladas en los que se preste servicio de alojamiento turístico, con un número de plazas no superior a diez y que disponen, por estructura y servicios, de las instalaciones y del mobiliario adecuado para su utilización inmediata, así como para la conservación, elaboración y consumo de alimentos dentro del establecimiento.


VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

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A continuación, por su novedad, pasamos a aclarar algunas de las cuestiones relacionadas con la nueva categoría de viviendas de uso turístico:


¿Qué son las viviendas de uso turístico?

  • Este es el título que pasa a identificar las viviendas particulares que se quiere dedicar al alquiler turístico de corta duración.
  • Son viviendas particulares cedidas a terceras personas, de manera reiterada y a cambio de contraprestación económica.

¿Qué se considera alquiler de corta duración?

  • Esto es alquiler por periodos de tiempo de menos de 30 días.
  • Para que sea obligatorio su registro la vivienda debe alquilarse dos o más veces al año.
  • (Las que quieran alquilarse durante más de 30 días se regirán por la Ley De Arrendamientos Urbanos)

¿Qué tipos de viviendas se incluyen?

  • Como viviendas de uso turístico puede alquilarse cualquier tipo de vivienda (apartamento, piso, dúplex, vivienda unifamiliar aislada, adosada, etc.) siempre que esté legalmente constituida y que sirva para residencia de particulares.

¿Qué debe hacerse para realizar esta actividad de forma legal?

A partir del 10 de mayo de 2017, para poder alquilar turísticamente una vivienda particular:

  • Debe de inscribirse en el Registro de Viviendas de Uso Turístico de la Xunta de Galicia.
  • El propietario debe contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra las incidencias que puedan surgir
  • Comunicar a la Guardia Civil (si la vivienda está en el rural) o a la Policía (si está en medio urbano) la identidad de los inquilinos
  • Cumplimir las obligaciones impuestas en la Ley 7/2011de Turismo de Galicia

¿Fiscalmente qué obligaciones implica?

  • Será necesario declarar los ingresos percibidos como rendimiento del capital inmobiliario.
  • La actividad está sujeta al I.V.A. pero exenta, es decir, no habrá que declarar trimestralmente el I.V.A.

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¿Tiene que encargarse el propietario de todo?

  • No es necesario; pueden ser comercializadas, además de por sus propietarios directamente, por empresas turísticas, o persona física o jurídica que los represente.

¿Es necesario darme de alta en Hacienda o solicitar licencia de apertura de actividad en el Ayuntamiento?

  • No, en el caso de «viviendas de uso turístico» no es necesario ninguno de estos requisitos.
  • Sí lo serían en el caso de «viviendas o apartamentos turísticos»

¿En qué consiste el Registro de Viviendas de Uso Turístico de la Xunta de Galicia?

  • Las «viviendas de uso turístico» solamente requieren de su registro ante la Administración turística.
  • Debe comunicarse el inicio de actividad al área provincial (donde su ubique la vivienda) de la Agencia de Turismo de Galicia.
  • Para ello debe utilizarse el formulario oficial de declaración responsable que viene como anexo del Decreto 12/2017

¿Qué coste tiene la inscripción en el Registro?

  • En el momento de la inscripción debe abonarse una tasa de unos 56.82 € que no hay que renovar ni mensual ni anualmente.

¿Qué requisitos deben tener la vivienda para poder inscribirse como tal?

  • Estar legalmente constituída como vivienda
  • Estar amueblada y contar con el equipamiento mínimo necesario para poder ser habitada
  • Contar con calefacción si se va a alquilar entre octubre y mayo
  • Deber alquilarse entera, no por habitaciones y ser independiente.

¿Qué asistencia deben dar los propietarios?

  • Contar con un número de teléfono disponible las 24 horas del día para notificar incidencias
  • Garantizar su limpieza, el mantenimiento y el buen funcionamiento de la vivienda
  • Tener hojas de reclamación a disposición de los usuarios

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¿Será necesario que ejecutar obras en la vivienda?

  • Si la vivienda ya existe y está legalmente constituida no será necesario realizar obras de adaptación.
  • A diferencia de las «viviendas y apartamentos turísticos», las «viviendas de uso turístico» están sujetas a la misma normativa que las viviendas particulares.
  • Si la vivienda que se quiere registrar para su uso turístico es nueva:
    • Debe cumplir la normativa común al resto de las viviendas
    • La normativa sobre accesibilidad será la de edificios de uso privado
    • Estarán situadas en suelo de uso residencial.
    • Cuando la normativa urbanística lo permita, las viviendas de uso turístico podrán estar situadas en suelos de uso distinto al residencial.
    • Los ayuntamientos podrán establecer limitaciones en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio o por sector.
  • En el caso de que la vivienda esté situada en suelo rústico, únicamente podrán tener la condición de viviendas de uso turístico las edificaciones legalmente existentes.

¿Qué datos hay que indicar en el registro?

  • Datos de emplazamiento de la vivienda
  • Capacidad máxima
  • Datos del propietario
  • Número de teléfono para atender las incidencias de los usuarios
  • Datos de la persona o empresa encargada de la comercialización

¿De qué documentación debe disponerse por si se le requiere?

  • Documento identificativo del solicitante
  • Título o contrato que pruebe la libre disponibilidad de la vivienda para ese uso por parte del titular
  • Titulo suficiente por parte de la persona o empresa que la comercialice
  • Seguro de responsabilidad civil que cubra los daños causables a los usuarios
  • Documentación de que la vivienda está legalmente constituida (uno de éstos):
    • Licencia de primera ocupación
    • Cédula de habitabilidad
    • Certificado final de obra
    • Certiicado municipal que acredite que la vivienda reune las condiciones técnicas y urbanísticas necesarias
    • Informe del órgano municipal o autonómico (APLU) acreditativo de que no se adoptaron medidas de reposición de la legalidad urbanística o ambiental
  • Por nuestra parte, recordamos que para poder alquilar cualquier vivienda es necesario contar con el Certificado de Eficiencia Energética.

¿Pueden inspeccionar la vivienda?

  • Efectivamente, la Agencia de Turismo puede realizar inspecciones a las viviendas para asegurarse de que los datos indicados en la declaración presentada se corresponden con la realidad.
  • Los propietarios no podrán alegar la condición de domicilio a efectos de impedir la inspección de la Agencia de Turismo.

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¿Puede la comunidad de vecinos del edificio oponerse al alquiler como USO turístico de una vivienda?

  • Es complicado, para ello esta prohibición debe estar recogida en los estatutos.
  • Si no lo está, para poder cambiar los estatutos debe contarse con la unanimidad de los propietaros del edificio.
  • Con que uno de los propietarios que desee alquilar su vivienda como USO turístico se oponga no se podrá prohibir.

¿Puede el ayuntamiento prohibir alquiler como USO turístico de viviendas en un determinado sector?

  • Efectivamente, el ayuntamiento puede limitar este uso de las viviendas mediante la ordenación de usos del sector en el que se encuentren, pero para ello debe seguir el procedimiento urbanístico necesario.

¿Es recomendable registrar la vivienda si se tiene pensado alquilar como uso turístico?

  • Teniendo en cuenta que la tasa por el registro de la vivienda en la Agencia de Turismo sólo se paga en el momento de la inscripción, que no hay que renovarla anualmente ni en otro período de tiempo, parece más que recomendable.
  • Además, dado que el registro va a ser público, se podrá exigir a las plataformas que gestionan y comercializan estas viviendas (airbnb, boobking, tripoadvisor, homeaway, wimdu, etc.) que no lo permitan a las que no estén registradas.
  • Si bien el registro no se abre hasta el 10 de mayo de 2017, es conveniente ir recopilando la documentación necesaria, especialmente en el caso de viviendas antiguas en las que no se disponga de licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o certificado final de obra.

Hoy se publica una Instrucción en la que se aclara que quedan fuera de la calisificación de viviendas de «uso turístico»:
-. las que se alquilen por estancias, en vez de alquilar la vivienda completa
-. las que se alquilen por periodos de tiempo de más de 3 meses

También se insiste en que, desde el momento de la presentación de la declaración responsable, se puede desarrollar la actividad tanto de «uso turístico» como las de apartamento y vivienda turística, sin necesidad de esperar a la inscripción en registro.


Susana Rodríguez Carballido  |  arquitecta  | CEO | directora asesorArq

Especialista en Rehabilitación y Eficiencia Energética de la Edificación


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